18/11/2025
Từ 1.1.2026, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ được áp dụng. Nhiều địa phương đã và đang xây dựng bảng giá đất mới với mức tăng cao.
Trong đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1.1.2026.
Đáng chú ý, sở này đề xuất giá đất ở cao nhất tại Hà Nội thuộc các tuyến đường thuộc quận Hoàn Kiếm (cũ) có mức hơn 702 triệu đồng mỗi m2. Đề xuất tăng cao nhất là các khu vực ngoại thành, với mức tăng từ 16% đến 26%.
Nhận định về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi) cho hay, nhiều địa phương đang xây dựng bảng giá đất mới, với mức điều chỉnh dự kiến cao hơn trước nhiều lần, phản ánh nỗ lực tiệm cận giá thực tế của thị trường.
Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, việc đổi mới bảng giá đặt ra thách thức lớn. Về mặt xã hội, người dân ở khu vực ngoại thành, vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chịu tác động trực tiếp khi nghĩa vụ tài chính tăng. Nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp, dễ phát sinh tâm lý băn khoăn, trăn trở.
"Vì vậy, điều hành chính sách giá đất cần vừa có lý, vừa có tình; vừa đảm bảo nguyên tắc thị trường, vừa giữ ổn định xã hội", ông Huy nhấn mạnh.
Luật sư Trương Anh Tú (Công ty TAT Law Firm) cho biết: Theo Luật Đất đai 2024, kể từ 1.1.2026, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất mới căn cứ trên giá trị thực tế, thay vì phụ thuộc vào khung giá tối thiểu và tối đa như quy định trong Luật Đất đai 2013. Khung giá đất - vốn là cơ sở để xây dựng bảng giá trước đây sẽ bị bãi bỏ.
Khoản 1 Điều 257 quy định bảng giá đất hiện hành tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025. Từ sau mốc thời gian này, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng, trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất mới để công bố, áp dụng từ ngày 1.1.2026.
Đáng chú ý, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng chi tiết tới từng khu vực, từng vị trí. Với các khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, giá sẽ được xác định đến từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn (Khoản 2, Điều 159).
Việc xác định bảng giá đất theo phương pháp mới giúp giá đất tiệm cận với thị trường, minh bạch hơn trong tính toán nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc chi phí làm sổ đỏ lần đầu - vốn tính theo bảng giá đất có thể tăng mạnh.
Các khoản tài chính chịu tác động trực tiếp bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lệ phí trước bạ. Trong đó, tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng cao nhất.
Luật sư Trương Anh Tú cho rằng: Việc chậm trễ làm sổ đỏ có thể khiến người dân phải chịu mức giá đất cao hơn khi bảng giá mới có hiệu lực, làm tăng đáng kể nghĩa vụ tài chính.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, bảng giá đất tăng sẽ gián tiếp đẩy giá đất cụ thể tăng, do giá đất cụ thể tính theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá theo bảng giá đất, dẫn đến bảng giá đất trở thành "giá sàn".
Tuy nhiên, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, ở khía cạnh khác, bảng giá đất có thể khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao.
Đơn cử, các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… thì đều căn cứ theo bảng giá đất.
Theo luật sư, nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.
Ví dụ đơn giản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xưa nay vẫn được coi là khoản thu "nhẹ nhàng" do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.
Theo: Báo Lao Động
