29/12/2019
Limitações ao alojamento local
I – O regime jurídico de um edifício constituído em propriedade horizontal é regulado por diversas fontes:
a) – Em primeiro, o fixado pela lei (o legislador fixa um conjunto de normas inderrogáveis pelos particulares);
b) – Em segundo, pelo título constitutivo da propriedade horizontal;
c) – Em terceiro, pelo regulamento do condomínio; e
d) – Em quarto, pelas deliberações da assembleia de condóminos.
II – O título constitutivo determina o estatuto da propriedade horizontal, isto é, as suas determinações têm natureza real, sendo ef**azes perante todos.
III – Nos termos do disposto no art. 1418.º, n.º 2, al. b), do CC, o título constitutivo da pripriedade horizontal pode conter um regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas.
IV – A amplitude normativa conferida pelo legislador ao regulamento do condomínio que faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal e a sua força vinculativa é muito maior do que a que é conferida a regulamento que seja aprovado pelos condóminos em momento posterior à constituição da propriedade horizontal. Para além de outras diferenças, importa realçar que o regulamento integrante do título pode regular e disciplinar não só a utilização das partes comuns, mas também o uso e fruição das fracções autónomas.
V – Ao contrário do que sucede com os regulamentos aprovados pelos condóminos posteriormente à constituição da propriedade horizontal, que só podem dispor sobre o uso, fruição e a conservação das partes comuns (art. 1429.º-A, n.º 1, do CC), o regulamento integrante do título constitutivo pode dispor, inclusive, sobre o uso e fruição das próprias fracções autónomas, limitando-o (art. 1422.º, n.º 2, al. b), do CC).
VI – A existência de um título constitutivo, integrado por um regulamento, tem a vantagem de permitir ao adquirente de uma fracção autónoma, num edifício constituído em propriedade horizontal, saber, antecipadamente e com certeza, o estatuto do imóvel que escolheu adquirir, e, simultaneamente, dá-lhe a confiança de que aquele estatuto se manterá (a não ser que ele próprio consinta na sua modif**ação), porquanto a alteração do título constitutivo, nos termos da lei (art. 1419.º do CC), apenas pode ser feita, para além do mais, com o acordo de todos os condóminos.
VII – O alojamento local é inquestionavelmente uma prestação de serviços. Foi o próprio legislador que assim o qualificou como tal ao definir os estabelecimentos de alojamento local como aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração (art. 2.º, n.º 1, do RJAL) e reforçou essa vertente de prestação de serviços no art. 4.º, n.º 1, do mesmo diploma, de forma absolutamente clara, ao estipular que para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou colectiva, da actividade de prestação de serviços de alojamento.
VIII – Constando do regulamento do condomínio, integrante do título constitutivo da propriedade horizontal, que é proibido aos condóminos habitacionais usar as respectivas fracções para instalação de colégio, pensão ou equivalente…, ou para exercer qualquer actividade comercial ou de prestação de serviços nas fracções ou partes comuns do edifício, a instalação dum estabelecimento de alojamento local numa fracção autónoma desse condomínio, destinada à habitação, viola aquelas normas e consequentemente é um acto ilícito, nos termos do disposto na al. d) do n.º 2 do art. 1422.º do CC.
