08/05/2026
พี่น้องครับ
ในบางครั้ง งบการเงินไม่ได้สะท้อนแค่ “ผลการดำเนินงาน” แต่อาจเป็นผลจากการเลือก “นโยบายการบัญชี” ที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญด้วย
และกรณีของ AWC เทียบกับ CPN ถือเป็นตัวอย่างที่น่าสนใจมากของเรื่องนี้
...........................................
AWC เป็น landlord ที่เน้น buy and hold โดย ณ สิ้นปี 2568 แสดงมูลค่าตามบัญชีของที่ดินประมาณ 52,387 ล้านบาท แต่ในหมายเหตุประกอบงบการเงินได้เปิดเผยเพิ่มเติมว่า หากวัดมูลค่าด้วย “ราคาทุน” จะเหลือเพียงประมาณ 27,076 ล้านบาท หรือแปลว่า มีส่วนเกินจากการตีราคาสินทรัพย์สะสมอยู่ราว 25,300 ล้านบาท
ขณะเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) ของ AWC ใช้วิธีวัดมูลค่าด้วย Fair Value Model ตาม TAS 40 ซึ่งการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมจะถูกรับรู้ผ่านกำไรขาดทุนทันที (FVPL) ส่งผลให้ปี 2567 บริษัทรับรู้กำไรจากการตีมูลค่าเพิ่มประมาณ 4,988 ล้านบาท และปี 2568 รับรู้อีกประมาณ 5,555 ล้านบาท
ประเด็นที่น่าสนใจคือ กำไรสุทธิปี 2568 ของ AWC อยู่ที่ประมาณ 6,388 ล้านบาท ซึ่งหมายความว่า หากตัดผลของการตีราคา Investment Property ออกไป กำไรจากการดำเนินงานในเชิง accounting earnings อาจเหลือเพียงประมาณ 833 ล้านบาทเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ราคาหุ้นกลับสะท้อนมุมมองของตลาดที่ค่อนข้าง conservative ต่อกำไรลักษณะนี้ โดย AWC ซื้อขายที่ประมาณ P/E 10.53 เท่า และ P/BV เพียง 0.70 เท่า ซึ่งหากตีความแบบง่าย ๆ ก็เท่ากับว่า market capitalization ถูก discount จาก book value ลงไปราว 28,800 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับจำนวนส่วนเกินจากการตีราคา PPE ที่สะสมอยู่พอดี
กล่าวอีกมุมหนึ่งคือ ตลาดอาจไม่ได้ “ให้มูลค่าเต็ม” กับ surplus จากการตีราคาสินทรัพย์ในงบการเงินมากนัก โดยเฉพาะเมื่อกำไรจำนวนมากเกิดจาก unrealized fair value gains มากกว่ากระแสเงินสดจริง
...........................................
แต่เมื่อเปรียบเทียบกับ CPN ภาพกลับต่างออกไปค่อนข้างชัดเจน
CPN ซึ่งมี business model แบบ landlord และถือสินทรัพย์ระยะยาว (buy-and-hold) คล้ายกัน เลือกใช้นโยบายราคาทุน (Cost Model) สำหรับ Investment Property และ PPE ทำให้ ณ สิ้นปี 2568 บริษัทแสดงมูลค่า IP ตามบัญชีประมาณ 189,781 ล้านบาท แต่เปิดเผย Fair Value ไว้ในหมายเหตุสูงถึงประมาณ 429,556 ล้านบาท หรือมี hidden value นอกงบประมาณ 240,000 ล้านบาท
ซึ่งด้วยการเลือกวัดมูลค่าด้วย "ราคาทุนเดิม" hidden value นี้ “ยังไม่ถูก recognize เข้า P/L”
แม้เช่นนั้น CPN กลับซื้อขายที่ P/E ประมาณ 15.48 เท่า และ P/BV สูงถึง 2.65 เท่า
มีความเป็นไปได้ว่านักลงทุนให้น้ำหนักกับ “กำไรจากการดำเนินงานที่สร้าง cash flow ได้จริง” มากกว่ากำไรจากการตีราคา และในขณะเดียวกัน market ก็พร้อมจะให้มูลค่ากับ hidden value ของสินทรัพย์ หากเชื่อว่ามูลค่านั้นมีคุณภาพ มีเสถียรภาพ และสามารถสร้างผลตอบแทนในระยะยาวได้จริง
ที่น่าสนใจคือ ส่วนต่าง P/BV ระหว่าง CPN กับ AWC ประมาณ 1.95 เท่า (2.65 เท่า - 0.7 เท่า) เมื่อนำผลต่างนี้ไปคำนวณกับ market cap. ของ CPN (mkt cap. CPN 291,720 / 2.65 เท่า x 1.95 เท่า) จะคิดเป็นมูลค่าประมาณ 214,700 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับ hidden value ที่เปิดเผยไว้ราว 240,000 ล้านบาทอย่างมาก
หรือพูดอีกแบบคือ นักลงทุนให้ราคา “hidden value ของ CPN เกือบเต็มจำนวน แม้จะแสดงแค่ในหมายเหตุประกอบงบการเงินก็ตาม”
...........................................
ข้อสังเกตที่สำคัญจากเรื่องนี้มีอย่างน้อย 3 ประเด็น
1) นโยบายการบัญชีสามารถเปลี่ยน “หน้าตา” ของงบการเงินได้อย่างมีสาระสำคัญ ทั้ง P/L, Equity, ROE, P/E และ P/BV อาจเปลี่ยนไปมาก ทั้งที่ underlying business ใกล้เคียงกัน นักลงทุนจึงไม่สามารถดูเฉพาะตัวเลขบนหน้างบได้โดยไม่เข้าใจ accounting policy ที่อยู่เบื้องหลัง
2) หมายเหตุประกอบงบการเงิน คือ “เบื้องหลังการถ่ายทำ” ที่สำคัญมาก
หลายครั้ง hidden value ที่แท้จริง หรือคุณภาพของกำไร ไม่ได้อยู่ที่หน้างบดุล หรือ P/L แต่ซ่อนอยู่ในการเปิดเผยข้อมูล ซึ่ง TFRS บังคับเปิดเผยไว้อย่างละเอียด โดยเฉพาะตัวเลขที่มีที่มาจากการใช้ judgement หนักๆ
3) หุ้นที่เหมือน “ราคาถูก” อาจไม่ได้ถูกจริง และหุ้นที่ดู “แพง” ก็อาจไม่ได้แพงจริง ซึ่ง P/BV ต่ำ อาจสะท้อนถึงการที่ตลาดไม่ให้ความเชื่อมั่นกับคุณภาพของสินทรัพย์ ตรงกันข้ามกับ P/BV สูง ซึ่งอาจสะท้อนความเชื่อมั่นต่อ ความสามารถในการทำกำไร หรือ hidden value ของสินทรัพย์ที่ยังไม่ได้รับรู้ในงบการเงินก็เป็นไปได้
สุดท้ายนี้ การวิเคราะห์งบการเงินที่ดีจึงไม่ใช่แค่การอ่าน “ตัวเลข” แต่ต้องเข้าใจ “ตรรกะทางบัญชี” ที่อยู่เบื้องหลังตัวเลขเหล่านั้นด้วย และนี่คือเหตุผลสำคัญว่าทำไม TFRS จึงมีบทบาทอย่างมากในการสอบ CPA โดยเฉพาะ AC1 – AC2 เพราะผู้ใช้งบการเงินที่ดี ต้องสามารถแยกให้ออกว่า “อะไรคือ accounting presentation” และ “อะไรคือ economic substance”
หากพี่น้องกำลังเตรียมสอบ AC1 – AC2 และอยากเข้าใจ TFRS ในมุมที่เชื่อมโยงกับโลกธุรกิจจริง สามารถติดต่อเราได้ที่ CPA Solution
หรือ line ID: ครับ
